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Abrdn identifiziert in einer aktuellen Marktanalyse die Verlangsamung des Wirtschaftswachstums, die Abschwächung der Inflation und die sinkenden Zinssätze als die wichtigsten kurzfristigen Themen für den asiatisch-pazifischen (APAC) Immobilienmarkt.
Nach Angaben der in Großbritannien ansässigen globalen Investmentgesellschaft waren die Spitzenwerte der US-Zinsen stets ein kurzfristiger positiver Faktor für die Kapitalwerte von Gewerbeimmobilien (Commercial Real Estate, CRE) in der Region APAC. Allerdings bleiben die Fundamentaldaten der Nutzer entscheidend, so der Asset Manager. „Da die Leerstandsquote in APAC nach wie vor hoch ist, gehen wir davon aus, dass die kurzfristigen Kapitalrenditen in der Region unter Druck bleiben werden“, so Min-Chow Sai, Head of Asia & North America Real Estate Investment Strategy. Er erwartet auch, dass die Renditen weiter steigen werden, da die Preisanpassung bei APAC-Immobilien hinter anderen Regionen zurückbleibt. Was die Kreditvergabe der Banken angeht, so erwartet Abrdn, dass sie vorsichtig und selektiv bleiben wird.
Großzügige Renditeabstände bieten genügend Puffer gegen einen Anstieg der langfristigen Zinssätze auf dem Tokioter Mehrfamilienhausmarkt, so Abrdn. Zudem würde ein schnelleres Lohnwachstum die Erschwinglichkeit für Mieter erhöht, was den Mietanstieg weiter unterstütze.
Die Fundamentaldaten des Büromarktes in Seoul sind weiterhin solide, obwohl die Leerstandsquoten niedrig sind. Zwar wird erwartet, dass sich das Angebot in den nächsten vier bis fünf Jahren beschleunigen wird, doch geht der Asset Manager davon aus, dass die Leerstandsquoten im Vergleich zu früheren Zeiten niedrig bleiben werden.
In Australien erwartet Abrdn, dass die rekordniedrigen Leerstandsquoten von 1% oder weniger in mehreren Hauptstädten anhalten werden. Der Asset Manager rechnet in naher Zukunft auch mit steigenden Renditen, was zu attraktiven Einstiegspunkten für Investoren führen würde.
Abrdn zufolge beschleunigte sich der Mietrückgang für APAC-Büros im dritten Quartal 2023 auf 3,7% gegenüber dem Vorjahr, verglichen mit einem Rückgang von 3,4% im vorangegangenen Quartal. Die Rückgänge wurden von Büros in Shenzhen, Tokios Central 5 Wards und Hongkong angeführt. Überraschenderweise übertraf Brisbane mit einem jährlichen Mietwachstum von 17,1% im dritten Quartal Seoul und verzeichnete damit das schnellste Wachstum in APAC im Vergleich zum Vorjahr.
„Es hat den Anschein, dass die Zweiteilung der Marktleistung der Nutzer in den australischen Central Business Districts zugenommen hat. Dieser Unterschied besteht nicht nur zwischen erstklassigen und zweitklassigen Büros, sondern auch zwischen verschiedenen Städten“, erklärte Ilyas Mohd Ismail, Real Estate Research Analyst. Gleichzeitig stieg die durchschnittliche Leerstandsquote auf 12,7% an.
Abrdn hebt weiter hervor, dass der Markt für Industrie-/Logistiknutzer im dritten Quartal 2023 andere CRE-Sektoren in APAC übertraf, obwohl sich das jährliche Mietwachstum von 10% im zweiten Quartal auf 6,6% verlangsamte.
Darüber hinaus stellte der Asset Manager fest, dass die anhaltende Erholung des Tourismussektors von der Pandemie die Performance der Top-Einzelhandelsnutzer in APAC weiter anhebt. Tokio, Singapur und Hongkong waren die Märkte, die am meisten zum allgemeinen Mietwachstum der Region im Quartal beigetragen haben.
Abrdn ist der Ansicht, dass makroökonomische Faktoren und geopolitische Entwicklungen einen größeren Einfluss auf die kurzfristige Leistung von APAC-Immobilien haben werden. Innerhalb der APAC-Region sei die Inflation in Australien hartnäckig, und es bestehe das Risiko eines weiteren Zinsanstiegs in diesem Land. „Dies würde sich auf die Immobilienrenditen und den Kapitalwert auswirken“, so Sai.
Zu den Risiken sagte Sai: „Wir gehen davon aus, dass die kurzfristigen Kapitalerträge weiterhin unter Druck stehen werden. Wir haben jedoch den prognostizierten Rückgang reduziert, um die Aussicht auf einen früher als erwarteten Beginn der Zinssenkungen durch die Fed widerzuspiegeln.“
„Wir gehen davon aus, dass niedrigere Zinssätze auch über die nächsten 12-24 Monate hinaus zu besseren Kapitalerträgen führen werden. Höhere Immobilienrenditen in naher Zukunft dürften Anlegern gute Gelegenheiten bieten, erstklassige Vermögenswerte in Kernlagen zu erwerben“, fügte der Immobilienanalyst hinzu.
