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Die rasche Abwertung des Yen und die niedrigen Zinssätze haben zahlreiche ausländische Investoren veranlasst, in Japans Immobilienmarkt zu investieren. Einem Bericht von CBRE zufolge sind die gesamten ausländischen Investitionen in japanische Immobilien in der ersten Hälfte des Jahres 2023 um 45% gestiegen. Der Sektor verzeichnet erhebliche Investitionen von institutionellen Anlegern, Private-Equity-Firmen, Staatsfonds und Unternehmen.
Im Gegensatz dazu hat der chinesische Immobilienmarkt stark an Attraktivität verloren, da er weiterhin instabil ist. In seinem jüngsten Bericht bezeichnet der Internationale Währungsfonds (IWF) die chinesische Immobilienkrise als globales Risiko und ist der Meinung, dass nur umfassende politische Veränderungen seitens der Regierung den Sektor wiederbeleben können.
Daher haben ausländische Investoren ihr Kapital nach Japan an den Immobilienmarkt umgelenkt, sowohl an den Markt Wohn- als auch Gewerbeimmobilien – allen voran chinesische vermögende Investoren.
In einer Anfang des Jahres von Shenjumiausuan, einer Abteilung des Immobilienunternehmens GA Technologies, durchgeführten Umfrage bekundeten 89% der chinesischen Investoren ihr Interesse an einer Immobilien-Erkundung in Japan. Zu den favorisierten Städten in Japan gehören Tokio, Hokkaido, Osaka und Kyoto.
Nach Angaben des renommierten Immobilienforschungsunternehmens JLL war Tokio in der ersten Hälfte des Jahres 2023 nach Los Angeles eine der attraktivsten Investmentstädte der Welt.
Gleichzeitig wächst der Trend, dass Investoren aus Singapur in erheblichem Umfang in Japans Immobilienmarkt investieren, aber auch Investoren aus den USA, Kanada und den Vereinigten Arabischen Emiraten haben ihn für sich entdeckt.
In den letzten zehn Jahren flossen die meisten Investitionen aus Singapur in den japanischen Bürosektor, gefolgt von Industrie- und Gastgewerbeimmobilien, so Knight Frank. In der ersten Hälfte des Jahres 2023 flossen fast 1,68 Mrd. USD an Kapital aus Singapur in den japanischen Logistiksektor.
Ausländische Investoren haben die Unterschiede zwischen Japans Wirtschaft und der Chinas erkannt, wobei Japan einen stabileren und liquideren Markt mit weniger wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten bietet. Diese politische Stabilität hat Japan aufgrund der niedrigen Zinssätze zu einem attraktiven Ziel für ausländische Immobilieninvestoren gemacht, insbesondere im Gewerbe- und Logistiksektor.
Koji Naito, Research Director of Capital Markets bei JLL Japan, sagt: „Ausländische Investoren haben aktiv versucht, in Japan Fuß zu fassen, weil das Zinsgefälle gegenüber anderen wichtigen Märkten günstig ist.“ Dabei wollten Offshore-Investoren zunehmend in den Bereichen Logistik und Mehrfamilienhäuser aktiv werden.
Günstige Kreditkonditionen helfen Japans Immobilienmarkt
Japans globale Geldpolitik hebt sich von der westlichen Welt und China ab. Die Bank of Japan (BOJ) hat ihre ultralockere Politik beibehalten. Dies hat zu den günstigen Kreditkonditionen geführt. Die Beleihungsquote liegt bei 70%, während die Kreditkosten nach Angaben von CBRE bei fast 1% liegen, verglichen mit dem chinesischen Leitzins für einjährige Kredite von 3,4%. Die extrem niedrigen Zinssätze und höheren Beleihungsquoten gleichen die niedrigeren Mietrenditen für Gewerbeimmobilien aus, so dass Investoren positive Cash-on-Cash-Renditen erzielen können.
Neben erschwinglichen Finanzierungen trägt auch die Abwertung des Yen auf den niedrigsten Stand gegenüber dem US-Dollar seit mehr als 30 Jahren wesentlich zur Attraktivität des japanischen Immobilienmarktes bei. Der niedrige Yen ist für die meisten Unternehmen im Land von Vorteil und führt zu einer hohen Nachfrage nach Büroflächen.
Ein weiterer Bericht von CBRE Anfang dieses Jahres zeigte, dass ausländische Investoren Büroimmobilien bevorzugen. „Die Beliebtheit von Büroimmobilien ist höchstwahrscheinlich darauf zurückzuführen, dass sie in Bezug auf Mieterdiversifizierung, Liquidität und Transaktionsumfang anderen Anlageformen überlegen sind“, so CBRE.
Darüber hinaus verlagern globale Hersteller ihre Lieferketten weg von China und schauen zunehmend nach Japan. Daher hat der japanische Logistiksektor ein erhebliches Wachstum erlebt, das durch das Wachstum des elektronischen Handels und der Logistik für Dritte angeführt wurde.
Im August 2023 begann Asiens größter Immobilienbetreiber, ESR, mit dem Bau eines 750.000 Quadratmeter großen Kawanishi Distribution and Tech Park in Osaka, Japan. Dieser soll das größte Vertriebszentrum des Landes werden.
Zudem kam es nach der Aufhebung der Grenzbeschränkungen und der Wiederbelebung des japanischen Tourismussektors laut Knight Frank zu einem sprunghaften Anstieg der Hotelbelegung und der Investitionen im Gastgewerbe. Der Immobilienberater prognostiziert: „Angesichts der begrenzten Verfügbarkeit neuer Hotelzimmer in der absehbaren Zukunft wird sich der Aufwärtstrend bei den Belegungsraten voraussichtlich fortsetzen.“
