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Der Immobilienboom in China hat in den vergangenen zwei Jahrzehnten Investoren aus aller Welt angezogen und das rasante Wachstum des Landes angeheizt. Der Immobiliensektor befand sich jedoch auf einem schuldengetriebenen Expansionskurs, den die chinesische Regierung im vergangenen Jahr eindämmte und damit Chinas Immobilienblase an den Rand des Platzens gebracht.
Ausgehend von der Zahlungsunfähigkeit von Evergrande hat sich die Immobilienkrise in China auch auf andere große Bauträger und den Finanzsektor ausgeweitet und die Wirtschaft des Landes in Mitleidenschaft gezogen. Obwohl die chinesischen Behörden versucht haben, die Bauträger zu unterstützen, ist die Lage nach wie vor düster und wird sich wahrscheinlich nicht so bald verbessern.
Vor kurzem protestierten Hauskäufer in China und weigerten sich, Hypotheken für Immobilien zu zahlen, die noch lange nicht fertig gestellt waren, was vor allem auf die mangelnde Liquidität der Bauträger und den pandemiebedingten Konjunkturrückgang zurückzuführen ist. Die negativen Auswirkungen der Immobilienblase in China spiegeln sich nun in den Bilanzen der einstmals großen Bauträger wider.
„Der Bau von Immobilien, der Verkauf von Eigenheimen und Hypotheken sind nur ein Teil der Schwächen, die wir in der chinesischen Wirtschaft beobachten konnten. Auch die Exportnachfrage könnte sich in den kommenden Monaten abschwächen“, schreibt Iris Pang, Chefvolkswirtin für Greater China bei ING.
Chinas Immobilienblase und rückläufige Gewinne
Anfang dieser Woche meldete Chinas größter Immobilienentwickler Country Garden Holdings einen Rückgang seiner Halbjahresgewinne um 96%, den stärksten Rückgang seit der Börsennotierung des Unternehmens im Jahr 2007. Das Unternehmen hatte bereits zuvor gewarnt, dass die Erträge angesichts der Immobilienkrise sinken würden – ein Sektor, der einst als relativ sicher galt.
Country Garden ist in hohem Maße von der nachlassenden Nachfrage von Hauskäufern betroffen, da der Großteil seines Geschäfts im unteren Marktsegment angesiedelt ist und viele seiner Kunden Wanderarbeiter sind. Die Aktien des Unternehmens sind in diesem Jahr um mehr als 60% gefallen, und die meisten seiner Offshore-Anleihen liegen unter 50 Cents pro Dollar, was die sinkende Kreditwürdigkeit des Unternehmens widerspiegelt. zudem stuften Fitch Ratings und Moody’s Investor Service die Kreditwürdigkeit des Immobilienunternehmens herab.
Auch Chinas staatlich geförderte Bauträger wurden von der Immobilienblase nicht verschont: China Overseas Land & Investment (COLI) und Poly Property Group mussten einen Rückgang ihrer Halbjahresgewinne um 19% bzw. 9,2% hinnehmen.
„Die chinesische Wirtschaft steht unter dem dreifachen Druck einer geringeren Nachfrage, einer Verknappung des Angebots und einer Abschwächung der Erwartungen“, sagte Yan Jianguo, Chairman und Executive Director von COLI, bei der Bekanntgabe der Geschäftsergebnisse.
Der Nettoverschuldungsgrad von COLI lag bei 41%, während die Bankguthaben von Poly Property gegenüber dem Vorjahr um 11% auf 5,17 Mrd. USD stiegen. Ein Ausreißer aus dem rückläufigen Gewinntrend war das in Hongkong ansässige Unternehmen K Wah International, das seinen Nettogewinn im Jahresvergleich um 39% steigern konnte.
Unterdessen treiben die Anleihegläubiger von Evergrande ihren eigenen Plan zur Umstrukturierung der Schulden voran, die sich insgesamt auf etwa 300 Mrd. USD belaufen. Die Offshore-Schulden des Unternehmens in Höhe von 22,7 Mrd. USD gelten nun als notleidend, nachdem das Unternehmen im vergangenen Jahr mehrere Anleihezahlungen versäumt hat.
Eine von Nikkei Asia zusammengestellte Liste zeigt, dass die meisten Immobilienentwickler in China, die von der chinesischen Immobilienblase betroffen sind, Gewinneinbußen zwischen 38% und 99% hinnehmen müssen. Bei einigen verlustbringenden Bauträgern hat sich der Nettoverlust bereits ausgeweitet.
Die enormen Verluste und Gewinnwarnungen, die Immobilienunternehmen gemeldet haben, zeigen, wie tief die Probleme auf dem chinesischen Immobilienmarkt sitzen. Um den Absatz anzukurbeln, gewähren die Bauträger zudem hohe Preisnachlässe, die sich aufgrund der geringen Gewinnspannen weiter auf die Liquidität auswirken. Kelly Chen, leitende Analystin bei Moody’s Investors Service, sagte gegenüber Nikkei, dass die Gewinnwarnungen den „kreditnegativen“ Aspekt dieser Unternehmen unterstreichen.
Ausdehnung der Immobilienblase in China
Die chinesischen Behörden versuchen, den Immobiliensektor durch zusätzliche Anreize zu unterstützen und drängen die Banken, Kredite zu vergeben. Die Banken in China wehren sich jedoch gegen die Aufforderungen Pekings, den Sektor zu unterstützen, da sie dann mit Schulden in ihrer Bilanz dastehen.
China’s Banken befinden sich bereits in einer Liquiditätskrise und haben im Jahr 2022 eine Rekordverschuldung aufgenommen, um ihr Kapital wieder aufzustocken. Unabhängig davon hat der Finanzsektor auch mit einem verlangsamten Kreditwachstum zu kämpfen, da die Pandemie und die Immobilienkrise das Vertrauen von Privatpersonen und Unternehmen auf einen historischen Tiefstand gesenkt haben.
Im August kündigte Peking an, für neue inländische festverzinsliche Emissionen von einem Dutzend Hausbauunternehmen zu bürgen, denen es finanziell etwas besser geht und die einen niedrigen Schuldenstand haben. China versprach außerdem, staatliche Investoren zum Kauf dieser Anleihen zu bewegen, was zu einer kurzen Rallye bei Immobilienaktien führte.
Zudem senkte die People’s Bank of China im August den Leitzins für einjährige Kredite um 0,05 Prozentpunkte auf 3,65% und den für fünfjährige Kredite um 0,15 Prozentpunkte auf 4,30%, was bereits die zweite Senkung in diesem Jahr war.
Eine Analyse der Financial Times ergab, dass die Anleger mit Verlusten in Höhe von insgesamt 130 Mrd. USD aus den Dollarschulden chinesischer Immobilienentwickler rechnen. Insgesamt sind chinesische Immobilienkonzerne im Jahr 2022 mit Offshore-Anleihen im Wert von 31,4 Mrd. USD in Verzug geraten.
Nach Berechnungen von Bloomberg hat die Immobilienblase in China dazu geführt, dass Bauträger in diesem Jahr mindestens 90 Mrd. USD an Aktien und Dollaranleihen verloren haben.
„Chinas Immobilienverkäufe werden sich im zweiten Halbjahr 22 stabilisieren, gefolgt von einem niedrigen einstelligen Wachstum im Jahr 2023. Wenn jedoch keine rechtzeitigen und wirksamen politischen Maßnahmen ergriffen werden, wird die Krise auf dem Immobilienmarkt länger andauern und Auswirkungen auf verschiedene Sektoren in China haben, die über die unmittelbare Wertschöpfungskette des Immobiliensektors hinausgehen“, so Fitch Ratings in einer Analyse.
