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Um den chinesischen Immobilienmarkt anzukurbeln, haben die Behörden einen Schuldenerlass angekündigt und die Wirtschaftshilfe erweitert. Die People’s Bank of China (PBOC) und die Nationale Finanzaufsichtsbehörde (NFRA) erklärten, dass sie die Übergabe aller noch nicht fertiggestellten Immobilien sicherstellen wollen. Sie forderten die Finanzinstitute auf, die wirtschaftliche Unterstützung zu verstärken, um weitere Verzögerungen bei solchen Projekten zu vermeiden.
Die Behörden kündigten auch eine einjährige Verlängerung der Rückzahlungsfrist für mehrere ausstehende Darlehen an, darunter Treuhandkredite, die bis Ende 2024 fällig sind. Dies ist eine Erweiterung des im November 2022 vorgestellten 16-Punkte-Plans, bei dem die Rückzahlungserleichterung nur für Darlehen galt, die bis Ende Mai 2023 fällig waren. Die PBOC und die NFRA betonten außerdem, dass projektbezogene Sonderkredite, die von Geschäftsbanken bis Ende 2024 an Bauträger vergeben werden, nicht als höheres Risiko eingestuft werden.
Die lange Immobilienkrise in China
Der chinesische Immobilienmarkt hat in den letzten zwei Jahren einen Einbruch erlebt. Bauträger haben mit Problemen wie hoher Verschuldung, Zahlungsausfällen und rückläufigen Hausverkäufen zu kämpfen. Der seit drei Jahren andauernde Kampf gegen die Pandemie hat die Lage auf dem chinesischen Immobilienmarkt zusätzlich verschärft. Nach Angaben von Bloomberg haben chinesische Bauträger derzeit Anleihen im Wert von rund 2,9 Bio. Yuan (401 Mrd. USD) in ihren Bilanzen stehen. Fast 1 Mrd. Yuan dieser Schulden ist innerhalb eines Jahres fällig, und im dritten Quartal wird eine Fälligkeitswand erwartet.
Analysten haben davor gewarnt, dass sich diese Situation auch 2023 fortsetzen wird, allerdings mit einer leichten Verbesserung. Laut S&P würden die Umsätze der chinesischen Bauunternehmen um etwa 3% bis 5% zurückgehen, was etwas besser ist als der zuvor prognostizierte Rückgang von 5% bis 8%. Goldman Sachs sagte unterdessen: „Wir gehen nur von einer ‚L-förmigen‘ Erholung im Immobiliensektor in den kommenden Jahren aus… Basierend auf unseren Schätzungen wird die Immobilienschwäche wahrscheinlich eine mehrjährige Wachstumsbremse für China sein, aber sie könnte 2023 weniger schmerzhaft sein als 2022.“
Maßnahmen zur Wiederbelebung des Immobiliensektors
Neben den schwerwiegenden Problemen auf dem Immobilienmarkt leidet die chinesische Wirtschaft auch unter den schleppenden Verbraucherausgaben, den schwächelnden Exporten und der hohen Verschuldung der Kommunen. Die wirtschaftlichen Unterstützungsmaßnahmen und Umschuldungsprogramme sind wichtige Schritte, um den chinesischen Immobilienmarkt aus der Krise zu führen. Diese Maßnahmen sollen nicht nur die Bauträger entlasten, sondern auch das Vertrauen der Verbraucher stärken und den Verkauf von Immobilien wieder ankurbeln. Einige der von den chinesischen Behörden bereits angekündigten Maßnahmen sind:
- Ermäßigte Hypothekenzinsen für Erstwohnungskäufer, wenn die Preise für neu gebaute Häuser in drei aufeinander folgenden Monaten sinken.
- Eine landesweite Obergrenze für Maklerprovisionen, um die Nachfrage anzukurbeln.
- Genehmigung von Private-Equity-Fonds zur Kapitalbeschaffung für den Bau von Wohnimmobilien.
- Bewilligung von Sonderkrediten in Höhe von 200 Mrd. Yuan (28 Mrd. USD), um die Umsetzung der ins Stocken geratenen Wohnungsbauprojekte zu gewährleisten.
- Einführung eines Plans zur Unterstützung von Darlehen in Höhe von 100 Mrd. Yuan (13,8 Mrd. USD), um das Angebot an Mietwohnungen in den Städten zu erhöhen.
Zu den weiteren Maßnahmen gehörte auch, dass Wohnungsbaugesellschaften Darlehen und Anleihen, die in den nächsten sechs Monaten fällig werden, um bis zu 12 Monate verlängern können. Die Finanzierungsmaßnahmen sollten es stärkeren Akteuren auch ermöglichen, unfertige Projekte von schwächeren Bauträgern zu erwerben. Ein weiteres Ziel war es, den Bauträgern zu ermöglichen, mehr Land zu erwerben, um den Bau auszuweiten.
Wie sieht die Zukunft für den chinesischen Immobilienmarkt aus?
Der Immobiliensektor spielt in China eine große Rolle für die Wirtschaft, da er ein Fünftel des BIP ausmacht. „Auf den Immobiliensektor entfallen fast 40% der Bankkredite, 50% der gesamten Steuereinnahmen der Kommunen und 60% des Vermögens der städtischen Haushalte. Wenn die Risiken im Wohnungssektor nicht richtig gehandhabt werden, können sie systemische Risiken auslösen“, sagte Chinas stellvertretender Ministerpräsident Liu He zur Immobilienproblematik auf dem Weltwirtschaftsforum in Davos im Januar.
Analysten erwarten, dass China neue Maßnahmen auf der Nachfrageseite ergreifen wird, um die Stabilität des Immobilienmarktes wiederherzustellen. „Wir glauben, dass die politische Priorität eher darin besteht, die mehrjährige Konjunkturabschwächung zu bewältigen, als einen Aufschwung herbeizuführen“, so Goldman Sachs. Einige Analysten sind auch der Meinung, dass China in naher Zukunft Maßnahmen zur Steigerung der Wohnungsnachfrage ergreifen muss, darunter die Anhebung des Durchschnittsgehalts der Arbeitnehmer, die Lockerung der Kaufschwellen oder die Senkung der Anzahlungsquote für Hauskäufer.
Laut Andy Rothman, Investmentstratege bei Matthews Asia, hat sich der Markt besser erholt, als er erwartet hatte. „Aber die Anleger sollten sich darauf einstellen, dass der Weg zur Erholung weiterhin Höhen und Tiefen haben wird und dass Phasen mit milderen Daten dazu führen werden, dass einige vorschnell das Ende des Erholungsprozesses verkünden.“
