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In China bekommt der angeschlagene Immobiliensektor jetzt umfassende Hilfe. In einer Mitteilung der Finanzaufsichtsbehörden hieß es, es werde ein 16-Punkte-Rettungspaket für den Immobilienmarkt aufgesetzt, um die „stabile und gesunde Entwicklung“ des Immobiliensektors zu fördern. Ist das der Wendepunkt für Chinas Immobilienkrise?
Chinas Immobiliensektor befindet sich aufgrund von Zahlungsausfällen, sinkenden Umsätzen und einem Boykott von Hypothekenzahlungen in der Anwärtsspirale. Das Rettungspaket wurde von den Marktteilnehmern positiv aufgenommen, und Analysten bezeichneten es als „Wendepunkt“ für den Immobiliensektor.
Der Plan folgt, nachdem sich Präsident Xi Jinping eine historische dritte Amtszeit gesichert hatte, von der viele erwarteten, dass sie keine Änderung der Politik zur Folge haben wird.
Die Details des Rettungsplans für Chinas Immobilienmarkt
Der Immobiliensektor war in den letzten Jahren einer der wichtigsten Wachstumsmotoren für China und macht ein Viertel des BIP aus. Der Schritt der chinesischen Behörden vom 12. November ist der bisher bedeutendste zur Stabilisierung des Immobiliensektors und lockert eine Maßnahme, die sich als einer der größten Bremsklötze der zweitgrößten Volkswirtschaft der Welt erwiesen hat.
„Es ist die bisher aggressivste Politik der Regulierungsbehörden, um den Immobilienmarkt in China zu retten“, sagt Raymond Cheng, Geschäftsführer von CGS-CIMB Securities gegenüber der South China Morning Post. „Insgesamt gehen wir davon aus, dass diese Maßnahmen, wenn sie umgesetzt werden, den Liquiditätsdruck der Bauträger in naher Zukunft deutlich verringern können.“
Die genauen Details des Pakets sind wie folgt:
Für Bauträger und Baufirmen: Chinesische Finanzinstitute müssen private und öffentliche Bauträger gleich behandeln und insbesondere Bauträger mit solider Unternehmensführung unterstützen. Banken und andere Kreditgeber wurden angewiesen, eine „kontinuierliche und stabile“ Mittelbeschaffung durch Bauunternehmen sicherzustellen. Ausstehende Kredite von Bauträgern, die in den nächsten sechs Monaten fällig werden, können um ein Jahr verlängert werden. Unabhängig davon wurden Treuhandgesellschaften ermutigt, Bauträgern Finanzmittel für Fusionen, Übernahmen, Mietobjekte und Altersheime zur Verfügung zu stellen. Steht ein Unternehmen der Immobilienbranche vor dem Konkurs, werden die Vermögensverwaltungsgesellschaften aufgefordert, einen Umstrukturierungsplan auszuarbeiten. Die Beschränkungen für Bankkredite an Bauträger werden in Zukunft gelockert.
Für Eigenheimkäufer: Die Banken unterstützen die Kommunen bei der Festlegung von Höchstgrenzen für Anzahlungen und Hypothekenzinsen. Ein weiterer Aspekt ist die Unterstützung von Erstwohnungskäufern, die in die Stadt ziehen. Der Hypothekenboykott hatte Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit aufgeworfen, die durch den neuen Plan geschützt wird. Wohnbauprojekte, bei denen es zu Verzögerungen kommt, werden finanziell unterstützt. Eigenheimkäufer/innen, die mit ihren Hypothekenzahlungen im Rückstand sind, können den Tilgungsplan mit der Bank neu aushandeln, wenn der Immobilienkaufvertrag geändert wurde oder wenn sie aufgrund von Covid von Arbeitslosigkeit betroffen sind.
Anleihen und Finanzierung: Die Kreditgeber werden die Ausgabe von Anleihen durch Qualitätsentwickler unterstützen, wobei die Rückzahlung der Anleihen verlängert oder getauscht werden kann. Die Kreditgeber werden auch den Erwerb von Immobilienprojekten durch finanzstarke Bauträger unterstützen, während Banken und Vermögensverwaltungsgesellschaften Anleihen für den Erwerb von Immobilienprojekten ausgeben dürfen. Die Finanzierungsvorschriften für Immobilienkäufe werden gelockert. Die Kreditgeber in China wurden außerdem aufgefordert, die Unterstützung für Unternehmen, die im Bereich Mietimmobilien tätig sind, zu verstärken. Banken dürfen Anleihen für den Bau von Mietobjekten ausgeben, und Real Estate Investment Trusts (REITs) sollen vorangetrieben werden.
„Die jüngsten Maßnahmen sind positiv für die Stimmung, da die Regierung den Sektor verstärkt unterstützt“, sagt Alec Jin, Investment Director of Asian Equities bei Abrdn. „Sollte sich die Lage im Immobiliensektor weiter verschlechtern, erwarten wir mehr Unterstützung von der Zentralregierung, um das Ansteckungsrisiko für die Gesamtwirtschaft einzudämmen.
Verzweifelte Versuche, die China Immobilienkrise einzudämmen
Das Rettungspaket umfasst auch Finanzierungsmaßnahmen für die klamme Branche. Laut Jefferies wird das Paket voraussichtlich 1,3 Bio. Yuan (184 Mrd. USD) an Krediten für den Immobiliensektor bereitstellen. Die UBS schätzt diese Zahl auf etwa 1 Bio. Yuan (142 Mrd. USD).
Daten von Bloomberg und dem Forschungsunternehmen Use Trust zeigen, dass der Immobiliensektor mindestens 292 Mrd. USD an On- und Offshore-Verbindlichkeiten hat, die bis Ende 2023 fällig werden.
Anfang Oktober wurden Chinas staatliche Banken aufgefordert, eine Finanzierungsfazilität in Höhe von 600 Mrd. Yuan für Immobilienentwickler bereitzustellen. Die chinesische Regierung bietet außerdem einen seltenen Steueranreiz für den Kauf von Eigenheimen an, um den Verkauf anzukurbeln. Vor kurzem haben die chinesischen Aufsichtsbehörden weitere Banken angewiesen, dem Immobiliensektor eine Finanzierungsfazilität von 400 Mrd. Yuan zur Verfügung zu stellen.
Eine weitere Rettungsmaßnahme ist, dass China Bauträgern den Zugang zu Geldern ermöglicht, die auf Vor-Verkaufs Escrow-Konten liegen. Qualitativ hochwertige Bauträger erhalten Zugang zu 30% der Vorverkaufsgelder, die durch Garantien der Banken abgesichert sind. Die Erlöse aus dem Vorverkauf sind eine wichtige Geldquelle für Bauträger, vor allem nachdem die Banken sie abgewiesen haben.
Die verschiedenen Maßnahmen Pekings trugen dazu bei, dass sich Immobilienaktien und -anleihen an den Finanzmärkten positiv entwickelten. Der Hang Seng Mainland Properties Index ist seit dem Börsenschluss am 11. November um über 20% gestiegen. Die Aktienkurse von Country Garden, Logan Group, R&F Properties und vielen anderen verzeichneten zweistellige Gewinne.
„Wir glauben, dass der Zeitplan für eine Erholung des Immobiliensektors höchst ungewiss bleibt. Bei erfolgreicher Umsetzung könnte die verstärkte Unterstützung der Banken für die Branche die Vermögensrisiken aus ihrem bestehenden Immobilienengagement verringern. Allerdings könnte ein größeres Engagement in diesem Sektor zu einer stärkeren Verschlechterung der Qualität der Aktiva und der Rentabilität führen, wenn es über einen längeren Zeitraum keine Erholung gibt“, so Fitch Ratings.
