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Die Immobilienkrise in China hat die Wirtschaft erschüttert, die für ihr Wachstum zum großen Teil von der Branche abhängig ist. Chinesische Bauträger haben aufgrund der angespannten Liquiditätslage mit Anleiheausfällen zu kämpfen und haben weitere 292 Mrd. USD an Verbindlichkeiten, die 2023 fällig werden.
Im ersten Quartal 2023 werden 72,3 Mrd. USD an On- und Offshore-Schulden von chinesischen Hausbauunternehmen fällig. Für das gesamte Jahr 2023 belaufen sich die Verbindlichkeiten auf 238 Mrd. USD und sind damit deutlich niedriger als die 381 Mrd. USD im Jahr 2021.
Der chinesische Immobiliensektor trägt zwischen 15 und 30% zum BIP des Landes bei. Peking hatte dazu beigetragen, dass die Bauträger in der Klemme sitzen und kein Geld mehr haben, um bestehende Bauten fertigzustellen. Der jüngste 16-Punkte-Rettungsplan für den Immobiliensektor markiert nun aber das Ende der staatlichen Kontrolle. Aer wie geht es für Chinas Immobilienentwickler im Jahr 2023 weiter, nachdem einige Beschränkungen gelockert worden sind?
Aktuelle Probleme der chinesischen Immobilienentwickler
Der MSCI China Real Estate Index, in dem einige der wichtigsten großen und mittelgroßen Immobilienunternehmen des Landes inkludiert sind, ist in diesem Jahr bis zum 30. November um 25,55% gesunken. Die Bedeutung des Sektors für Investoren in China spiegelt sich in gewisser Weise in der Entwicklung des MSCI China Index wider, der im gleichen Zeitraum um 25,67% gefallen ist.
Die neuesten Daten des chinesischen Statistikamtes zeigen, dass die Immobilienpreise in den chinesischen Großstädten im November 2022 den vierten Monat in Folge gesunken sind. In den 70 mittleren und großen chinesischen Städten fielen die Preise für neue Häuser im Durchschnitt um 0,2%, während die Zahl der Städte, die einen monatlichen Rückgang (um 0,4%) bei den Preisen für bestehende Häuser meldeten, mit 62 gleich blieb wie im Oktober.
In den 11 Monaten bis November ist der Gesamtwert der Transaktionen mit neuen Häusern im Vergleich zum Vorjahr um 26,6% auf 11,86 Bio. Yuan (1,7 Bio. USD) gesunken.
Andy Rothman, Investmentstratege bei Matthews Asia, rechnet mit einer allmählichen, stetigen Erholung der Verkäufe neuer Wohnungen in der zweiten Jahreshälfte 2023 und bezeichnet die jüngsten Ankündigungen von Präsident Xi Jinping für den Immobiliensektor als „pragmatische Kurskorrektur“.
„Wir gehen davon aus, dass sich das Wachstum der immobilienbezogenen Aktivität in den kommenden Quartalen aufgrund günstigerer Basiseffekte und zusätzlicher Lockerungsmaßnahmen im Wohnungsbau verbessern wird“, so ein Goldman Sachs Report. „Allerdings könnte das Tempo langsam und holprig sein, da die langwierigen Covid-Beschränkungen in den kommenden Monaten vor der tatsächlichen Wiedereröffnung weiter zu spüren sein könnten.“
Die Krise im Immobiliensektor belastet auch die Kommunalverwaltungen, die in den elf Monaten bis November 2022 einen Rückgang der Einnahmen aus Grundstücksverkäufen um 24,4% verzeichnen mussten. Staatliche Grundstücksverkäufe sind wichtig für neue Unternehmen und öffentliche Wohlfahrts- und Wohnungsbauprojekte, die die größte Quelle für nichtsteuerliche Einnahmen der Kommunalverwaltungen sind.
Die Daten des Statistikamtes zeigen auch, dass die Immobilieninvestitionen in China im November um 19,9% gegenüber dem Vorjahr gesunken sind. Das ist der schnellste Rückgang seit Beginn der Datenerfassung im Jahr 2000 und der neunte Monat in Folge.
Finanzierungen für Chinas Immobiliensektor
Das größte Problem für China Immobilienentwickler ist derzeit die Liquidität. Zwar haben sich die Zahlungsausfälle verlangsamt, da die Unternehmen bestehende Schulden refinanzieren und umstrukturieren, aber das Problem der Barmittel ist immer noch akut. Daten des Statistikamts zeigen, dass fast 70% der Barmittel von Bauträgern aus der Fremd- und Eigenkapitalfinanzierung stammen, und beides war bis November dieses Jahres knapp.
„Die Untersuchung der Quartalsergebnisse von 93 in Mainland China notierten chinesischen Bauträgern zeigt, dass die 50 staatlichen Unternehmen die 28 privaten Unternehmen und die 15 zahlungsunfähigen Bauträger in Bezug auf Umsatzwachstum und Liquidität immer noch weit hinter sich gelassen haben, während die POEs leichte Verbesserungen durch den Druck der Aufsichtsbehörden und eine unterstützende Politik verzeichnen konnten“, so Fitch Ratings in einem Anfang des Monats veröffentlichten Bericht.
Laut einem Bloomberg-Tracker für chinesische Anleihen hat der Druck auf den 750 Mrd. USD schweren Offshore-Dollar-Anleihenmarkt des Landes nachgelassen. Nach den unterstüzenden Maßnahmen Pekings und dem Optimismus der Wiedereröffnung erzielten Chinas Offshore-Dollar-Anleihen im November eine Rendite von 6,5% und beendeten damit eine 14-monatige Verlustphase.
Chinesische Junk-Dollar-Anleihen, bei denen es sich in erster Linie um Schulden von Immobilienentwicklern handelt, haben inzwischen im letzten Monat fast 30% Rendite erzielt.
„Wir gehen davon aus, dass die meisten der überlebenden Bauträger in den kommenden Monaten Zugang zum Onshore-Anleihenmarkt haben werden. Der Zugang zu Onshore-Baudarlehen und zum Onshore-Anleihenmarkt dürfte den Liquiditätsdruck der Bauunternehmen erheblich verringern“, schreibt Carol Liao, China Economist, Pimco.
Aber wird der verbesserte Zugang zu Barmitteln dem Sektor insgesamt helfen? Fitch Ratings glaubt das nicht. „Wir erwarten keine wesentliche Verbesserung des Geschäftsumfelds, da das Vertrauen der Hauskäufer angesichts der schwachen Wirtschaftsaussichten und der Unsicherheit über die Auslieferung der bereits verkauften Immobilien fragil bleibt“, so Fitch in einem Bericht und rechnet mit einem Rückgang der jährlichen Verkäufe von Eigenheimen um 0-5% im Jahr 2023.
Während die steigenden Anleihenrenditen den Anlegern ein besseres Bild vermitteln, sind die zugrundeliegenden Probleme des Sektors immer noch vorhanden. „Die schneller als erwartete Umsetzung dieser Maßnahmen hat zu einer starken Erholung der Kurse von Immobilienanleihen geführt, einschließlich einschließlich notleidender und zahlungsunfähiger Immobilienanleihen. Dennoch bleibt die Unsicherheit bestehen, ob diese Maßnahmen einen nachhaltigen Aufschwung, insbesondere bei den Immobilienverkäufen, bewirken werden“, schreibt Daniel Tam, Credit Research Analysts – Greater China, Credit Suisse.
