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In den letzten zehn Jahren hat sich Asien zu einem bedeutenden Faktor für das Wachstum der weltweiten Real Estate Investment Trusts (REITs) entwickelt. Trotz der Unwägbarkeiten durch Covid-19, volatilen Aktienmärkten und einer insgesamt gedämpften Stimmung wird der asiatische REIT-Markt laut Cushman and Wakefield im Jahr 2022-23 die US-amerikanischen und europäischen Märkte übertreffen.
Japan, Singapur und Hongkong sind laut der Studie die wichtigsten Akteure auf dem asiatischen REIT-Markt. Aber auch China hat einen rasanten Aufstieg hingelegt und war im Jahr 2022 der viertgrößte asiatische REIT-Markt, während er 2021 noch an siebter Stelle lag.
Darüber hinaus hat Cushman and Wakefield festgestellt, dass Industrie-/Logistik-, Gesundheits- und Rechenzentrumsanlagen in den letzten Jahren als Katalysator für REIT-Investitionen in Asien fungierten.
Japan und Singapur sind die vielversprechendsten REIT-Ziele
Japanische REITs ziehen zunehmend die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich, was auf die Abwertung des Yen gegenüber dem Dollar und die wachsende Zahl ausländischer Touristen zurückzuführen ist, die das Land besuchen.
In den ersten neun Monaten in 2023 verzeichnete der Tokyo Stock Exchange REIT Index eine Rendite von 3,3% und übertraf damit die USA (1,9%), Australien (1,8%), Großbritannien (-5,4%), Singapur (1,3%) und Hongkong (-26,7%).
Außerdem ist die Leerstandsquote bei Bürogebäuden in Japan niedriger als in anderen Ländern, was zur Aufrechterhaltung einer robusten Nachfrage beiträgt. Das Interesse an REITs im Hotelsektor des Landes nimmt ebenfalls zu, was durch die Erwartung eines Aufschwungs im japanischen Tourismus angeheizt wird.
Mit 42 REITs und Immobilien-Trusts hat der Markt für REITs in Singapur oder S-REITs eine Marktkapitalisierung von insgesamt 101 Mrd. SGD (73,86 Mrd. USD). Im Jahr 2022 verzeichneten die singapurischen REITs trotz einer robusten Wohnimmobilienlandschaft einen Rückgang von 10,7%. Die REITs des Landes, die vor allem im Gastgewerbe und in der Industrie tätig sind, erzielten positive Renditen.
In diesem Jahr verzeichneten die REITs in Singapur im August einen Renditerückgang von 2,5%. Die August-Renditen bringen die Gesamtrenditen der S-REITS seit Jahresbeginn auf 1,3%. Nach Angaben der Singapore Exchange (SGX) kauften Privatanleger netto 187,7 Mio. USD an S-REITs, während institutionelle Anleger im letzten Monat netto 94,3 Mio. USD verkauften.
Darüber hinaus glauben Analysten, dass die Dividendenerträge für S-REIT-Anleger stabil sind. „Die meisten bewerteten Singapur-REITs sind aufgrund ihres gesunden Verschuldungsgrads, ihrer begrenzten Anfälligkeit für steigende Zinssätze und Versorgungskosten sowie ihrer robusten Finanzierungsflexibilität widerstandsfähig gegenüber einem globalen Wirtschaftsabschwung im Jahr 2023“, so Fitch Ratings.
Obwohl Japan, Singapur und Hongkong derzeit mit einem Marktanteil von über 80% den asiatischen REIT-Markt dominieren, holt der chinesische REIT-Markt rasch auf. Laut Cushman and Wakefield stieg der Wert des chinesisches REIT-Marktes 2022 um 80%, während der gesamte asiatische REIT-Markt im Vergleich zum Vorjahr um 14,7% schrumpfte, so dass sich sein Gesamtwert auf 263,8 Mrd. USD belief.
Der Aufstieg des chinesischen Marktes ist in erster Linie auf neue Immobilienanlagen in allen Kategorien zurückzuführen, insbesondere auf Gewerbeimmobilien. „Wir können davon ausgehen, dass sich der C-REIT-Markt diversifizieren und weiter florieren wird, was wiederum dazu beitragen wird, den Konsum anzukurbeln und die Binnennachfrage zu steigern“, sagt Andrew Chan, Managing Director, Head of Valuation and Advisory Services bei Cushman and Wakefield.
Kurioserweise litt der REIT-Markt in Hongkong im vergangenen Jahr am meisten unter der Tatsache, dass seine Vermögenswerte auf China ausgerichtet waren. Ende 2022 ging der S&P-REIT-Index für Hongkong um 26% zurück, verglichen mit einem Anstieg von 9%, 5% bzw. 4% in Australien, den USA und Japan.
Darüber hinaus kletterte der Leerstand im zentralen Geschäftsbezirk von Hongkong auf 10,1% und war damit erstmals zweistellig. Der Rückgang des REIT-Index und die hohen Leerstandsraten stellen eine Herausforderung für die Rentabilität der REIT-Immobilien in Hongkong dar.
Höhere Zinssätze spielen ebenfalls eine wichtige Rolle für den rückläufigen REIT-Markt in Hongkong. Da diese Vehikel in erster Linie auf Fremdkapital beruhen, üben hohe Kreditkosten einen Abwärtsdruck aus. Darüber hinaus hat die schwache Performance von Hongkongs größtem REIT-Link die Stimmung der Anleger getrübt.
Ausblick für den asiatischen REIT-Markt
Experten sind trotz der Schwäche des makroökonomischen Umfelds positiv gegenüber REITs eingestellt. Jade Fu, Portfoliomanagerin, Investment Solutions bei UBS Asset Management, sagt: „…wir glauben, dass der asiatische Immobilienmarkt immer noch in einer relativ guten Position ist, um die Volatilität mittelfristig zu bewältigen. Es wird erwartet, dass die Vermietungsdynamik stabil bleibt, da sich die Volkswirtschaften weiter von der Pandemie erholen.“
Winston Lum, Senior Portfolio Manager bei Nikko Asset Management, hebt außerdem hervor, dass die asiatischen REITs (ohne Japan) zu den Anlageklassen gehören, die ein schnelles Wachstum verzeichnen, was sie in Anbetracht ihrer Bewertung und Dividendenrendite besonders attraktiv macht.
„Asien ohne Japan REITs könnten eine Möglichkeit sein, eine Reihe von Chancen zu nutzen, die sich in der Region aufgrund der raschen Urbanisierung, des wachsenden Konsums der Mittelschicht und des Aufschwungs im Tourismus ergeben haben“, meint Lum.
