Wohnungsmarkt Asien: IWF sieht starken Preisverfall

Asiens Wohnungsmärkte steuern auf einen starker Preisverfall zu. So die Einschätzung des Internationalen Währungsfonds (IWF) in seinem kürzlich veröffentlichten Whitepaper zum Markt. Durch die steigende Inflation und die damit einhergehenden Zinserhöhungen der Zentralbanken werde Wohnraum für durchschnittliche Käufer immer weniger erschwinglich, und die Aussicht auf eine Erhöhung der Hypothekenzinsen beunruhige Hausbesitzer.

Die Rücknahme der geldpolitischen Anreize angesichts der hohen Inflation hat erhebliche Auswirkungen auf die Immobilienpreise in vielen entwickelten Volkswirtschaften und großen Schwellenländern im asiatisch-pazifischen Raum, so der IWF in seinem Bericht.

Abschwung am Wohnungsmarkt in Asien in Sicht?

Die strengeren finanziellen Bedingungen erhöhen die Kreditkosten beträchtlich, und infolgedessen hat sich die Wohnungsnachfrage abgekühlt, wobei in einigen Volkswirtschaften bereits Marktkorrekturen im Gange sind. Der IWF-Studie zufolge haben die Boom-Bust-Zyklen des asiatischen Immobilienmarktes „deutliche Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft“ gehabt.

Die globale Organisation fügt hinzu, dass Haushalte, insbesondere in den reichen Ländern der Region, ihre Budgets strapazieren müssen, um sich angemessenen Wohnraum leisten zu können, wobei ein zunehmender Anteil von ihnen mit den Kosten überfordert ist. Auch in vielen Schwellen- und Entwicklungsländern ist angemessener Wohnraum weniger erschwinglich, da die hohen Wohnungspreise darauf zurückzuführen sind, dass das Angebot nicht mit der schnell wachsenden Bevölkerung Schritt halten kann. Die ärmeren Haushalte in diesen Ländern sind unverhältnismäßig stark betroffen.

„Die derzeitige Phase sieht für viele Länder wie ein weiterer Wendepunkt aus, wobei der Anstieg der Immobilienpreise nach der Pandemie nun zunehmend Gefahr läuft, sich vor dem Hintergrund eines sich verlangsamenden Wachstums und steigender Zinssätze umzukehren“, sagte Krishna Srinivasan, Direktor der Asien-Pazifik-Abteilung des IWF, bei der Vorstellung des Berichts.

Niedrige Hypothekenzinsen in Verbindung mit länderspezifischen Nachfrage- und Angebotsfaktoren begünstigten den Preisanstieg während der Pandemie, insbesondere in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften der Region. Dies führte zu einer erheblichen Preisverschiebung und zu einem deutlichen Anstieg der künftigen Abwärtsrisiken für die Immobilienpreise, die in einigen Ländern zwischen 5 und 20% liegen. Steigende Zinssätze werden die Abwärtsrisiken in Zukunft noch verschärfen.

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Nach Angaben des IWF stiegen die inflationsbereinigten Wohnungspreise in Südkorea im Jahr 2021 um rund 20%. In Japan und Singapur lag der Anstieg bei rund 10%, während er in China und Thailand im gleichen Zeitraum rund 5% betrug, bevor die Preise in Teilen Asiens im Jahr 2022 Anzeichen einer Verlangsamung zeigten.

„Während die Finanzsektoren der großen entwickelten Volkswirtschaften und der Schwellenländer solide zu sein scheinen und auch bei solchen Schocks widerstandsfähig bleiben dürften, ist eine genaue Überwachung gerechtfertigt, um etwaige Gefahrenquellen frühzeitig zu erkennen“, warnt der IWF.

Die andere Seite

Um die Erschwinglichkeit von Wohnraum zu verbessern, bedarf es einer vielschichtigen politischen Strategie, fordert der IWF. In vielen asiatischen Ländern wird die Erleichterung einer stärkeren Angebotsreaktion entscheidend sein, um die zugrunde liegenden Ungleichgewichte anzugehen. Dazu gehören die Überprüfung von Flächennutzungsvorschriften, die Betonung der Stadtplanung, Anreize für die Nutzung ungenutzter Flächen und die Bereitstellung von angemessenem Sozialwohnungsbau und erschwinglichem Wohnraum, sowohl direkt als auch indirekt durch Anreize für private Bauträger.

Kann Mieten das Problem der Erschwinglichkeit lösen?

Die Wohneigentumsquote ist aufgrund des Preisanstiegs zurückgegangen. In Australien sank die Wohneigentumsquote der 35- bis 44-Jährigen von fast 70% in den frühen 2000er Jahren auf 59% im Jahr 2021. In Japan ist die Eigentumsquote sogar noch niedriger, weniger als die Hälfte der Haushalte in Tokio besitzt ein Haus oder Wohnung.

Ein höheres Verhältnis zwischen Hauspreis und Einkommen erfordert mehr Jahre des Sparens, bevor die Menschen ihr erstes Haus kaufen können. Diese „erzwungene“ Verzögerung des Kaufs führt zu einer verstärkten Nachfrage nach Mietwohnungen, wie der deutliche Anstieg der Ausgaben für die Anmietung von Wohnraum zeigt.

China und Australien erwarten in den nächsten zehn Jahren einen stetigen Anstieg privater Mieter, wobei sich die Ausgaben für Mietwohnungen in Großstädten wie Peking, Shanghai, Sydney und Melbourne verdoppeln dürften. Auch andere regionale Gateway-Städte in Asien-Pazifik wie Hongkong, Seoul und Singapur rechnen mit einem starken Wachstum der Mietnachfrage.