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Japans ultraniedrige Zinsen und der schwache Yen werden aufgrund der niedrigen Finanzierungskosten ausländische Investments in den Immobilienmarkt ankurbeln, schreibt Cuong Nguyen, Head of Asia Pacific Investment Research bei PGIM Real Estate, in diesem Gastbeitrag.
Auch wenn sich die kurzfristigen Aussichten für die Weltwirtschaft durch die straffe Geldpolitik verschlechtert haben, bietet Japans Immobilienmarkt Anlegern recht attraktive Diversifizierungschancen und stabile Renditen gekoppelt mit einer äußerst entgegenkommenden Innenpolitik.
Im Gegensatz zu den meisten anderen großen APAC-Ländern, in denen die Leitzinsen und die Renditen langfristiger Staatsanleihen ansteigen – in einigen Fällen deutlich – sind die Zinsen und Anleiherenditen in Japan weitgehend unverändert bei nahezu null geblieben. Hinzu kommt, dass die Bank of Japan (BoJ) nach wie vor ein aktives Anleihekaufprogramm durchführt, das dazu beiträgt, die langfristigen Anleiherenditen und Kreditkosten zu dämpfen.
Diese Entwicklung ist allerdings nicht ohne Folgen. Da sich die Spreads der Leitzinsen zwischen Japan und anderen Industrieländern vergrößerten, wertete der Yen ab und erreichte im Oktober ein Mehrjahrestief von 149 Yen je US-Dollar. Das führte dazu, dass importierte Waren teurer wurden, insbesondere Energie und Lebensmittel, was sich im jüngsten Anstieg der Gesamtinflation widerspiegelt. Aus diesem Grund gibt es Bedenken, dass die Währungsabwertung und die steigende Inflation die BoJ unter Druck setzen könnten, ihren geldpolitischen Kurs zu ändern und die Spreads der Leitzinsen zu verringern, um die Währung zu stabilisieren.
Auf der anderen Seite spricht auch einiges dafür, dass die BoJ ihre expansive Geldpolitik noch länger beibehalten könnte. Zwar haben die schwache Währung und die weltweit steigenden Energiepreise die Gesamtinflation in den letzten Monaten um zwei Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr in die Höhe getrieben, doch sind die Auswirkungen auf die Kerninflation ohne Energie mit ca. einem Prozentpunkt im Jahresvergleich wesentlich geringer. Und nun, da die weltweiten Energiepreise von ihren jüngsten Höchstständen zurückgehen und die Inlandsnachfrage nachlässt, dürfte auch der Inflationsdruck nachlassen. Das gilt vor allem angesichts der Tatsache, dass die japanische Wirtschaft auch weiterhin durch die permanenten deflationären Kräfte des Bevölkerungsrückgangs und des gedämpften Lohnwachstums gekennzeichnet ist.
Andererseits profitiert die Wirtschaft auch von einem schwächeren Yen, da die Exporteure und die großen japanischen Unternehmen mehr Kapital zurückführen können. Diese Entwicklung wiederum wirkt sich positiv sowohl auf die Erträge als auch auf die allgemeine wirtschaftliche Stimmung aus.
Starker ausländischer Kapitalfluss und niedrige Finanzierungskosten an Japans Immobilienmarkt
Aus Sicht von Immobilieninvestoren ergeben sich daraus mehrere wichtige Schlussfolgerungen. Zum einen hat sich in der Vergangenheit gezeigt, dass ausländische Kapitalzuflüsse und Investitionstätigkeiten nach einer Phase eines schwachen Yen in der Regel zunehmen. Andererseits werden die Zinssätze weiterhin nahezu bei null liegen, so dass die Finanzierungskosten auch künftig gering ausfallen werden. Die Unterschiede zwischen den Immobilienrenditen und den Fremdfinanzierungskosten haben sich zwar in allen wichtigen Märkten und Sektoren der APAC-Region rapide verringert, doch bieten Immobilien in Japan – zum Beispiel im Bereich Logistik – nach wie vor eine vergleichsweise attraktive Renditespanne. Dadurch sollten die Aussichten für den japanischen Immobilienmarkt weiterhin solide sein.
Darüber hinaus zeigt eine ANREV-Umfrage über Investitionsabsichten 2022, dass die Prognosen für japanische Immobilien deutlich positiver eingeschätzt werden. Dabei führt Tokio die Rangliste der bevorzugten Märkte in APAC an, Osaka steht an vierter Stelle. Vor dem Hintergrund zunehmender globaler Unsicherheiten rechnen wir damit, dass sich die Immobilieninvestitionen in Japan in den kommenden Quartalen gut halten werden, insbesondere in den Sektoren Wohnen und Logistik.
Cuong Nguyen
Head of Asia Pacific Investment Research
PGIM Real Estate
Cuong Nguyen ist Executive Director bei PGIM Real Estate und Leiter des Asia Pacific Investment Research. Von Singapur aus leitet er die Research-Aktivitäten von PGIM Real Estate im asiatisch-pazifischen Raum und beaufsichtigt die Research-Teams, die die Investment-Management-Aktivitäten in der Region unterstützen.
