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Chinas notleidender Immobiliensektor ist noch immer nicht über den Berg. Nachdem er in den letzten Jahrzehnten zu einem Eckpfeiler der Wirtschaft geworden war und etwa 25-30% des Bruttoinlandsprodukts (BIP) des Landes ausmachte, befindet er sich seit Anfang 2022 in einer Abwärtsspirale. Peking hat jedoch in den letzten zwei Jahren unterstützende Maßnahmen ergriffen und diese in letzter Zeit verstärkt. Ende April versprach die chinesische Führung, „Maßnahmen zur Reduzierung des Wohnungsbestands zu prüfen“, und im Mai folgte eine neue Runde von Maßnahmen zur Unterstützung des angeschlagenen Immobiliensektors.
Unter anderem sagte die People’s Bank of China (PBOC) zu, Finanzinstituten 300 Mrd. Yuan (42,25 Mrd. USD) zur Verfügung zu stellen, damit diese Kredite an lokale Staatsunternehmen vergeben können, um unverkaufte, bereits gebaute Wohnungen zu kaufen. Darüber hinaus wurde die Untergrenze für Hypothekenzinsen aufgehoben und die Mindestanzahlung für Erst- und Zweitwohnungskäufer gesenkt.
„Dies ist ein wichtiger Wandel in Xi Jinpings Ansatz und könnte ein Zeichen dafür sein, dass auch in anderen Bereichen der Makropolitik Änderungen anstehen“, kommentierte Andy Rothman, Investment Strategist bei Matthews Asia.
„Die neuen Maßnahmen werden für sich genommen die tiefgreifenden Probleme auf Chinas Wohnimmobilienmarkt nicht lösen, aber ich glaube, dass sie wichtige erste Schritte sind, vor allem weil sie die Entscheidung von Xi widerspiegeln, die Probleme – die größtenteils durch seine frühere Politik verursacht wurden – endlich anzuerkennen und öffentlich die Verantwortung für deren Lösung zu übernehmen“, fügte Rothman hinzu.
Auch andere Marktbeobachter begrüßen die „Kurskorrektur“.
„Die Auswirkungen dieser neuen Politik auf den Immobilienmarkt werden von der Umsetzung abhängen und davon, ob sie die Stimmung unter potenziellen Hauskäufern heben kann“, sagte Alec So, Analyst beim anglo-südafrikanischen Asset Manager Ninety One. „Die Aussichten für die größeren, traditionelleren privaten Bauträger bleiben jedoch aufgrund der hohen Verschuldung und der groß angelegten Überentwicklung in den Städten der unteren Ebenen kompliziert“, kommentierte er.
Lösung von Chinas Immobilienproblemen wird Jahre dauern
Vor der Immobilienkrise wurden Wohnungen in China in der Regel verkauft, bevor die Bauarbeiten abgeschlossen waren. Dies hat sich geändert, ebenso wie die Verzögerungen beim Bau, da viele Bauträger in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind. Eine Schätzung von Nomura ergab, dass es im Jahr 2023 rund 20 Millionen bereits verkaufte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen in China gab.
Einem Bericht der chinesischen Mediengruppe Caixin zufolge wird es beim derzeitigen Verkaufstempo mehr als zwei Jahre dauern, bis der Bestand an neuen Wohnungen abgebaut ist. In der Vergangenheit waren es 12 bis 14 Monate.
Darüber hinaus schätzt Oxford Economics, dass die Bauträger mindestens vier bis sechs Jahre brauchen werden, um unfertige Wohngebäude fertig zu stellen.
Unterdessen verzeichneten die Immobilienpreise und -bewertungen im April den stärksten Rückgang von Monat zu Monat seit einem Jahrzehnt. Nach Angaben des chinesischen Statistikamtes fielen die Preise für neue Wohnimmobilien in 70 Städten gegenüber März um 0,58% und die Bewertungen für bestehende Wohnimmobilien um 0,94%. Im Vergleich zum Vorjahresmonat fielen die Preise im April um 3,51% bzw. 6,79%.
Nach Angaben von Fidelity International ist der Deflationsdruck bei Immobilien am stärksten. „Und in einem Land, in dem Immobilien einen großen Teil des Haushaltsvermögens ausmachen, sind die Auswirkungen auf das Verbrauchervertrauen sehr ausgeprägt“, so Peiqian Liu, Asien-Ökonom bei Fidelity International.
„Chinas Wirtschaft befindet sich in einem langfristigen Übergang von einem Wachstumsmodell, das sich auf Immobilien und Investitionen stützte, zu einem konsumorientierten Wachstum – aber wir erwarten weitere Lockerungsmaßnahmen. Es wird Zeit brauchen, um zu sehen, ob sie den lang anhaltenden Abschwung im Immobiliensektor beheben können“, meinte Liu.
