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Der chinesische Immobiliensektor, der einst das Wirtschaftswachstum antrieb, ist nun zum größten Bremsklotz für Pekings Wachstumsambitionen geworden, da einige Bauträger mit ihren Anleihezahlungen in Verzug geraten sind. Chinas Immobilienkrise hat die regionalen Banken schwer getroffen und die Situation wurde schon mit der Lehman Brothers-Krise verglichen.
Während Peking versucht hat, den Immobiliensektor zu unterstützen, sind jetzt Proteste und Boykotte, die von verschiedenen Interessengruppen initiiert wurden, im Fokus der Öffentlichkeit. Hauskäufer in verschiedenen Städten Chinas haben ihre Hypothekenzahlungen eingestellt, weil Bauträger den Bau bestimmter Projekte gestoppt haben. Zu diesen Bauträgern gehören die berüchtigte China Evergrande Group und Sinic Holdings, und schätzungsweise 300 Projekte in 91 Städten sind von den Protesten betroffen.
Boykotte im chinesischen Immobiliensektor
Die Immobilienbranche und die mit ihr verbundenen Sektoren wie die Stahlindustrie machen laut Moody’s 28% des chinesischen BIP aus. Die Verkäufe von Wohnimmobilien in China sind jedoch seit Monaten rückläufig, wobei der Trend zu schwachen Vertragsabschlüssen seit der zweiten Jahreshälfte 2021 anhält und sich bis ins Jahr 2022 fortsetzt, so ein Bericht von Lianhe Ratings Global.
Analysten schätzen, dass zwischen 1,5 Bio. Yuan (220 Mrd. USD) und 2 Bio. Yuan an Hypothekenkrediten mit unvollendeten Wohnprojekten verlinkt sind. Laut der Investmentbank Jefferies sind die vier großen staatlichen Banken, nämlich die Bank of China, die Agricultural Bank of China, die China Construction Bank und die Industrial and Commercial Bank of China, am stärksten in Immobilienhypotheken engagiert.
«Was die Risiken von Bauträgern angeht, sollten wir uns auf ihre Cashflows und ihre Fähigkeit, den Anleihenmarkt anzuzapfen, konzentrieren», so ING in einem aktuellen Bericht.
Die Gesamtsituation zeigt, dass China noch nicht am Ende des Weges ist, wenn es um die Ausfälle von Anleihen aus dem Immobiliensektor geht. Die Ausfälle haben sich auf Immobilieninvestitionen und Hausverkäufe ausgewirkt und die Finanzierung der Bauträger verringert. ING ist der Meinung, dass die Hypothekenproteste die Entscheidung von Hauskäufern beeinflussen werden, da diese es vorziehen werden, Häuser von Bauträgern zu kaufen, die über einen gesunden Cashflow verfügen, um Projekte abzuschließen. Dies würde einen Teufelskreis aus unverkauften Beständen, unvollendeten Projekten und Schwierigkeiten beim Zugang zu den Anleihenmärkten schaffen.
Die Proteste der Hauskäufer haben die Aufmerksamkeit der chinesischen Behörden erregt, und die China Banking and Insurance Regulatory Commission (CBIRC) hat kürzlich die Banken aufgefordert, den Immobilienentwicklern Kreditlinien zu gewähren. Dieser Schritt wurde als erster Versuch Chinas gewertet, die Kreditaufnahmebeschränkungen zu lockern, die es im letzten Jahr für den Immobiliensektor eingeführt hatte. Die Aufsichtsbehörde forderte die Banken außerdem auf, die Finanzierungslücken der Bauträger zu schließen und die Kommunikation mit den Kunden zu verbessern, um die Stabilität des Immobilienmarktes aufrechtzuerhalten.
Auswirkungen auf den Finanzsektor
Während die Bankenaufsicht an der Ausweitung von Krediten für die Immobilienbranche arbeitet, machen es die Zulieferer chinesischer Immobilienentwickler dem Protest der Hauskäufer nach und weigern sich, Bankkredite zu bezahlen, wenn sie nicht von den Entwicklern bezahlt werden. «Wir haben beschlossen, alle Kredite und Rückstände nicht mehr zu bezahlen und raten unseren Kollegen, alle Anfragen nach Krediten oder Handelsrechnungen abzulehnen», erklärte eine Gruppe von Kleinunternehmen und Zulieferern in einem Brief, der in China online kursiert. Die Gruppe erklärt, dass sie Evergrande für alle Auswirkungen auf die Lieferkette verantwortlich macht.
Das Problem ragt jedoch noch viel tiefer in den Finanzsektor, denn Immobilienkredite machen einen großen Teil der gesamten ausstehenden Kredite der chinesischen Finanzinstitute aus. Chinesischen Banken werden rund 38 Bio. Yuan (5,6 Bio. USD) an Hypotheken für Wohnimmobilien und weitere 13 Bio. Yuan (1,9 Bio. USD) von den angeschlagenen Bauträgern geschuldet.
«Der Immobilienmarkt ist die ultimative Grundlage für die finanzielle Stabilität in China, und das Bankensystem ist stark gefährdet. Eigenheimhypotheken machen etwa 20% der gesamten Bankkredite aus, und Bauträgerkredite machen weitere 6% aus. Neben diesen beiden Kreditkategorien dienen Immobilien als Sicherheiten für viele andere Unternehmens- und Haushaltskredite», schreibt Gabriel Wildau, Managing Director bei der US-amerikanischen Beratungsfirma Teneo, in einem Artikel.
Kreditqualität in China sinkt
Auch Chinas Schuldenmärkte befinden sich in Aufruhr, da die Preise für hochverzinsliche Dollaranleihen wahrscheinlich einen Rekordwert erreichen werden, da die Liquiditätskrise im Immobiliensektor die Banken trifft, so Bloomberg in einem Bericht. Die Aussichten für Chinas Kreditmarkt haben sich verschlechtert, da in den kommenden Wochen weitere Bauträger in Verzug geraten dürften, was die Liquiditätskrise auf gesunde Bauträger ausweiten und deren Cashflow beeinträchtigen könnte.
«Die rückläufige Liquiditätsflut hat die schwächeren Schwimmer offenbart. Jüngste Rücktritte von Wirtschaftsprüfern oder Verzögerungen bei der Veröffentlichung geprüfter Jahresabschlüsse in Verbindung mit den bisher nicht gemeldeten Schuldenproblemen beeinträchtigen die Transparenz und die Unternehmensführung und verschrecken die Investoren», so S&P Global in einem Bericht im April.
Die Renditespanne zwischen einjährigen und zehnjährigen chinesischen Anleihen hat sich Anfang der Woche auf 93 Basispunkte ausgeweitet, den höchsten Stand seit Juni 2020. Es ist unwahrscheinlich, dass die People’s Bank of China die Liquidität sofort strafft, auch wenn die Zentralbanken auf der ganzen Welt ihre Geldpolitik als Reaktion auf die Inflation neu ausrichten. Außerdem haben die Banken durch die geringere Kreditaufnahme mehr Bargeld zur Verfügung.
Die Stadt Zhengzhou in der chinesischen Region Henan, dem Epizentrum des Hypothekenboykotts, richtet unterdessen einen staatlich unterstützten Rettungsfonds für den Immobiliensektor ein. Auch die Kommunalverwaltungen in Chongqing und Ningbo denken über ähnliche Lösungen nach, um die Fertigstellung von Immobilienprojekten voranzutreiben.
– Mit Unterstützung von Sakshi Dahiya
