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Chinas Immobiliensektor steckt nach wie vor tief in der Krise. Country Garden Holdings ist das jüngste Immobilienunternehmen, das in eine finanzielle Schieflage geraten ist. Der Immobilienriese hat letzte Woche die Rückzahlungsfrist für 22,5 Mio. USD an Kuponzahlungen für zwei auf US-Dollar lautende Anleihen nicht eingehalten. Wenn die 30-tägige Nachfrist nicht eingehalten wird, droht Country Garden im September die Insolvenz. Das Unternehmen ist eines der größten Bauunternehmen in China.
Der Bauträger löste auch große Bedenken aus, nachdem er für das erste Halbjahr einen Verlust von 55 Bio. Yuan (7,6 Mrd. USD) gegenüber einem Nettogewinn von 1,91 Mrd. Yuan im Vorjahr auswies. Die Stimmung verschlechterte sich, nachdem Moody’s Investor Service das Ausfallrisiko von Country Garden als hoch einstufte und davor gewarnte, dass die Notlage des Bauunternehmens «wahrscheinlich auf die Immobilien- und Finanzmärkte des Landes übergreifen wird». Die Aktien des Immobilienriesen stürzten am Montag um 18% ab, nachdem der Handel mit 11 von der Gruppe ausgegebenen Onshore-Anleihen ausgesetzt worden war.
Die nicht endende Immobilienkrise in China
Chinas Immobiliensektor leidet seit 2021. Aufgrund der Covid-19-Krise und der monatelangen Lockdowns kamen viele Bauprojekte monatelang nicht voran. Dann führten die Regulierungsbehörden die Politik der «drei roten Linien» ein. Diese plötzliche Einschränkung der Finanzmittel für Bauträger führte zu einem Rückgang der Neubauprojekte und der Immobilienverkäufe. Die Lage verschlimmerte sich, nachdem China Evergrande 2021 an den Rand des Konkurses geriet.
Mehrere chinesische Bauträger befinden sich in einer ähnlichen Notlage. Ronshine China Holdings und Zhenro Properties Group haben Schwierigkeiten, ihre Schulden zu begleichen. Ein anderes Unternehmen, Sichuan Languang Development, ist bereits im Juni von der Shanghaier Börse genommen worden.
Der laue Binnenkonsum und die schwache Auslandsnachfrage haben es dem chinesischen Immobiliensektor zusätzlich schwer gemacht, sich nach dem Ende von Covid-19 zu erholen. Jüngste offizielle Daten zeigen, dass die Investitionen in die Immobilienentwicklung von Januar bis Juli 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 8,5% auf 6,77 Bio. Yuan (943,5 Mrd. USD) zurückgingen, wobei das Segment der Wohnimmobilien den größten Anteil am Abschwung hatte.
Kann die Regierung den Abwärtstrend stoppen?
Die jüngsten Entwicklungen auf dem chinesischen Immobilienmarkt haben nicht nur tiefe Auswirkungen auf Hauskäufer und den Sektor insgesamt, sondern lassen auch Zweifel an der Erholung der chinesischen Wirtschaft aufkommen.
Die Behörden haben die Schwere der Krise erkannt und proaktiv Maßnahmen für den Immobilienmarkt angekündigt. Das Politbüro versprach auf seiner Sitzung im Juli, die Beschränkungen für den Wohnungsbau zu lockern, was auch zu einem Wiederanstieg einiger Aktien im Immobiliensektors führte.
Die Regierung forderten die Banken außerdem auf, die Beschränkungen für Immobilienkäufe zu lockern und einen ausgewogenen Kapitalzugang für Bauträger zu gewährleisten. Peking deutete auch an, dass es sich für eine Optimierung der Immobilienpolitik einsetzt. Darüber hinaus kündigte die Zentralbank im Januar an, dass sie ihre Politik der «drei roten Linien» für 30 Bauträger auf der Grundlage ihrer Leistung und strategischen Bedeutung lockern werde.
«Auf der jüngsten Politbüro-Sitzung versprachen die Behörden, die antizyklischen Maßnahmen zu verstärken, wozu auch Pläne zur Lockerung der Kaufbeschränkungen zur Unterstützung des Immobiliensektors gehören könnten. Auf der Sitzung des Politbüros wurde der Satz ‹Wohnen ist zum Leben da, nicht zu Spekulationszwecken› weggelassen – ein wichtiges Signal», so Pictet Asset Management.
Andy Suen, Co-Head Asia ex-Japan Fixed Income bei PineBridge Investments, betonte: «Es gab zwar positive politische Signale, aber der Immobiliensektor benötigt zur Stabilisierung eine konkretere und rechtzeitige politische Unterstützung.» Suen warnte auch davor, dass anhaltende Zahlungsausfälle bei Bauträgern das Vertrauen der Hauskäufer weiter schwächen könnten.
Breitere Spillover-Effekte?
Marktanalysten sind sich uneins darüber, wie sich die Maßnahmen des Politbüros auswirken werden. Es ist schwer zu sagen, ob jedes Bauunternehmen von diesen Maßnahmen profitieren wird. «Wir gehen davon aus, dass staatliche Unternehmen und einige wenige private Bauträger, die nicht in Verzug geraten sind, die Hauptnutznießer sein werden», so Fitch Ratings. «Wir gehen nicht davon aus, dass die stabilisierenden Verkäufe zu einer wesentlichen Erholung bei säumigen Bauträgern führen werden, insbesondere nicht bei denen, die eine Umschuldung durchlaufen.»
Experten sind auch besorgt über den Spillover-Effekt von Chinas Immobilienkrise auf den Rest des asiatisch-pazifischen Raums. CNBC zitierte Chetan Ahya, Chefvolkswirt bei Morgan Stanley, der warnte: «Ein Abwärtsrisiko wäre, wenn sich der chinesische Immobiliensektor trotz der von uns erwarteten Lockerung nicht stabilisiert. In diesem Fall würden sich das Vertrauen und die finanziellen Bedingungen in China verschärfen, was sich direkt auf das chinesische Wachstum auswirken, aber auch negativ auf die Region übergreifen würde.»
